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【草海六日游线路】凭什么?!租赁社区比品牌公寓跑得快还跑得好?

发布时间:2021-04-30 22:21 来源:未知 作者:admin

2020年下半年,租赁社区正式入市,第一波登场的有7月的北京泊寓|院儿,8月的上海城投湾谷社区。尽管绝大多数租赁社区还在建设中,行业已经出现了头部效应,无论是房源规模、房源品质,还是规范性、智能化、租金品质性价比等多个方面,租赁社区都能遥遥领先。

世上没有无缘无故的成功。截止今日,小水滴已经与多家国企合作了租赁社区项目,关于租赁社区如何影响行业有两点心得,今天与大家分享:租赁社区这种半路杀出的“插班生”,凭什么比摸爬滚打多年的品牌公寓跑得快,还跑得好?

1、政策大力扶植,领跑行业未来

首先,租赁社区的最大优势来自政策扶持。

随着存量空间以及新建土地的开发,长租公寓的趋势正往大社区的方向发展,未来三年将是租赁社区进入行业视野的小高峰。

9月7日,住房和城乡建设部发布了关于《住房租赁条例》,条例在明确行业规范、维护承租人利益外,也明确发出了“租赁社区政策利好”这一重要信号——租赁住房建设将进入政府日常工作机制,国字头企业进行住房租赁市场的推进速度将更快。

《住房租赁条例》

第五章 扶持措施

第三十一条

设区的市级以上地方人民政府应当结合本地租赁住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。

第三十二条

国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房,利用整幢既有房屋用于出租,将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式,多渠道增加租赁住房供应。

国家鼓励单位和个人将依法符合出租条件的住房出租,鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同。签订长期住房租赁合同且合同履行达到一定年限的,按照设区的市级以上地方人民政府的规定享受相应的政策支持。

第三十三条

住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。

第三十四条

国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务,支持发展房地产投资信托基金,支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。

住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。

为了抑制“市场乱象”,让租赁社区跑得更快,国家一面用严格的行业规范为租赁社区清扫道路,一方面又通过法律、规范、资金、金融工具等多种方式来扶植租赁社区。未来,“国家队”主导的专业化、机构化的长期运营租赁品牌社区是必然趋势。

2、紧抓标准化,保持领先优势

相比品牌公寓,租赁社区领跑的第二大优势,便是运营标准化经验更丰富,需求更强烈。在运营方面,租赁社区应了那句“比你优秀,还比你努力”。

大体量的社区管理难点往往集中在以下三点,我们来逐一分析:

如何做好全流程管控?

如何做好安全运营?

如何做好团队带教?

租赁社区需要运营标准化的三个理由:

1、坚持标准化运营,实现全流程管控

全流程管控难度大,是运营的第一大难点。

纵观公寓行业,规模化的品牌公寓大多不盈利,除了因为拿房成本偏高外,运营规范化及标准化程度低,导致运营成本高、日常损耗大等,也是不争的事实。“插班生”租赁社区虽然有一定的自持优势,却也同样面临人、财、物等基础设施不健全,公寓业务战线长、行业跨度大、涉及房源量多等问题。

通过上图可以看出,租赁社区亟需通过运营标准化来提升公寓运营效率和效果,改善公寓盈利状况,同时为自身公寓运营建立标准、打好基础。

流程管控的标准化利器:公寓SaaS

目前,租赁社区解决这一难题的办法是重视“智能化管理”,在运营租赁社区时主动将公寓SaaS管理系统作为业务底层管理工具,以此降低运营成本、提高效率。

好的公寓SaaS源于线下公寓运营经验的积累和总结,不但能够通过线上化、自动化操作帮助公寓提升效率,节约人力成本。更重要的是能够通过流程、功能板块等设计,实现销售、管家、财务等岗位的工作流程化和精细化,使得任何一个人处于这个岗位上,都能通过简单学习快速适应,减少人员流动带来的影响。在使用这些公寓管理系统的同时,也会无形中对公寓的管理模式和工作流程等产生影响。

2、坚持标准化运营,落实安全管理

公寓安全问题复杂、繁多、较难预防,是管理公寓的第二大难点。

租赁社区进入运营阶段后,将会遇到一系列极其复杂的安全管理问题。公寓的安全管理侧重于人为防控,多为突发性安全隐患防范,具体包括火灾、水浸、燃气泄露、入室盗窃、打架斗殴、暴力事件、设备实施维护、涉黄赌毒、易燃易爆炸仓储、道路安全、非法转租、自然灾害等。

常见公寓运营风险

人与人之间的风险,如打架斗殴、强奸、人身伤亡、醉酒酗酒等;

人与物之间的风险,如恶犬伤人、小区内交通事故、煤气中毒、高空坠物伤人等;

物与物之间的风险,如发生火灾、门锁损坏、钥匙丢失等。

如今住宅小区的各类安全责任已各有其主,但大型租赁社区的责任主体尚不清晰,物业管理和公寓管理的边界也不甚清楚,责任不清就会导致预防不足,一旦发生安全事件,一地鸡毛。

另一边,媒体往往关注“甲醛房”“意外事件”等安全风险事件本身,但对公寓来说,如何提前预防和完美高效解决业务中的安全风险,减少公关危机才是刚需。

安全管理的秘籍:全面安全管理咨询方案

目前,租赁社区解决这一难题的办法是制定“公寓全面安全管理咨询方案”,将人防、物防、技防相结合,采用智能化系统管理与设备设施监控相结合,事前预防、事中应急SOP、事后理赔保险相结合,实现风险防范与处理最优化,以确保无论哪个环节、流程出现问题,都能做出及时、有效的反应与反馈。

技防:公寓进入运营阶段后,由监控和预警设备组成的智能安防体系,已经成为全面监控、定期巡查的重要手段。此外,通过对智能门锁、智能电表等数据分析,可以实现“长期失联”“过载电流”等场景的管理,减少运营风险。

人防:长租公寓作为人口密集型行业,即使有再全面的安全管理体系,也难免遇到意外。因此,公寓还应根据应用场景,不断完善包括房屋主体、房屋装修、室内财产、附加居家责任和附加出租人责任在内的法律措施,以防范意外事故带来的损失,保障公寓和租户的权益。 特殊事件、社会事件等危机公关应对,事件处理和事件善后,也都依赖相应的应急预案。

3、坚持标准化运营,建设人才梯队

门槛高,人才少,是运营公寓的第三大难点。

大到公寓制度的制定、sop手册的监督执行,输出汇报机制的落地、岗位课程的培训,小到供应商对接、整体外包的选择、保洁保安的管理,都离不开运营人才梯队的建设。

租赁社区的理想型人才,是招来的人懂运营,可以管好团队,又能把标准化的东西落下来,做好整体的输出。

但当今行业一是缺少管理人才,管理过大体量公寓项目,尤其又是高端项目的人才,往往依赖于有丰富服务式管理经验的店总,市场上很难匹配到。二是如何实现人员的高效配比,既能满足日常运营管理需要,又能节省人员成本,这依赖于科技和标准化流程、制度来提升解决。

人才梯队搭建的秘密:组织架构+培训+SaaS系统

目前租赁社区解决这一难题的方法,是针对性的公寓组织管理+绩效设计培训+SaaS管理系统。

其中组织管理是企业发展的“骨骼”,确立了员工的责任边界,决定了资源流动方向和效率。

绩效设计,则将职能岗位原则化,建立起完备的人才选拔标准和地图,吸引高价值和核心岗位人才,让项目顺利推进。

SaaS系统本身就具备标准化的操作优势,员工可以在线上操作解决日常缴费、报修等服务需求。

通过这三驾马车的配合,租赁社区可以建立起标准化的流程和制度,不断进行培训,使得员工能迅速适应和熟悉公寓的运营管理,同时实现智能化差异化分工协作,以部分改善行业人才池不足问题。

此外,当运营团队还在磨合期时,租赁社区也会选择与拥有成熟公寓运营经验的第三方合作,通过代甲方模式,帮助员工尽快适应运营管理。

结语

客观地讲,租赁社区并不是行业市场化后的自然产物,而是政府用来整治行业乱象、引导风气走向的“工具人”,将长期扮演行业的镜子与标杆,具有强烈的社会责任属性。随着越来越多的租赁社区入场,行业将近一步两极分化,那些认认真真搞运营,深耕行业服务好的公寓企业将可以存活下去,而服务质量差甚至不作为的公寓企业将会问题不断,直至被淘汰。

优胜劣汰,市场决定,行业自律,尽管租赁社区还有三年多才会完全现身,但这尾巨鲸的第一声鲸歌,已然搅动了鱼群,带领长租行业朝着更正确的方向游进。


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