第一代中国“房地产大佬”已陆续宣告谢幕：地产公司为何转型难?

本文转载自：证券时报

无论从冯仑隐退万通来看，还是从王石退出万科管理层、宋卫平辞任绿城董事会联席主席来看，第一代中国“房地产大佬”已经陆续宣告谢幕。

具体到万通案例，2015年前后，冯仑通过向嘉华控股转让部分股权等方式逐渐淡出万通地产(600246,股吧)，此后便逐步寻得一片新天地，陆续在脱口秀、直播、发射卫星等前沿领域不断探索，头上一直被贴上的地产商标签也随之逐渐淡去。

不过相对于冯仑而言，万通地产的转型却显得艰难得多，直至今天这把悬在头顶的达摩克里斯之剑也难言成功摘下。

嘉华控股斥重金入主万通发展，背后寄予了对万通发展业务拓展和转型破局的殷殷期待。按照入主时的计划，嘉华控股希望能够对万通当时业务进行梳理，对各种内外部优质资源进行有效整合，从而增强公司的持续盈利能力和长期发展潜力。

万通转型的迫切性，从公司由万通地产更名为万通新发展就可以看出端倪。不过，从近些年万通所走过的路径来看，虽然曾先后筹划收购互联网文娱资产、新能源业务等多次转型尝试，但最终都没有如愿。近年来，公司提出“新万通，新赋能，新发展”的整体发展战略，把“新城市(300778,股吧)科技+生活综合运营服务商”作为转型目标。为适应未来业务发展需要，公司实施了管理层调整、组织架构优化等一系列旨在提高业务运转效率的举措。然而从短期业绩来看，受新冠肺炎疫情对房地产行业产生的影响，公司净利润仍然处于下滑通道之内，“后冯仑时代”的万通依然处于茫然和探索期。

放到更为广阔的视角考量，陷入转型天花板的地产公司并非只有万通发展一家。无论是融创接盘乐视网(300104,股吧)亏损数十亿元，还是已经退至“老三板”市场的华业地产因保理欺诈被骗百亿，都在昭示着地产公司转型之难。再加上近期泰禾集团(000732,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)等头部地产商陆续出现爆雷，更表明，相当比例的地产商正在陷入“不转型等死、转型找死”的尴尬境地。

地产公司为何转型难?首先与经济周期波动率和赛道选择有关。以赛道选择为例，冯仑与王传福都是早在年少时便已身居要职，且几乎是同时在世纪之交前夕毅然转战商海。20多年之后，比亚迪(002594,股吧)虽经历了跌宕起伏，但营收规模已经从20多亿元逼近2000亿元，且核心竞争力和产品生态日趋优化。而万通发展的营收规模，虽也经历了从亿元级别突破至十亿元级别的“高光时刻”，不过此后便踯躅不前，直至目前仍在沼泽中艰难寻路。

赛道选择差异的背后，实质是“赚快钱”还是“赚长钱”、是赚钱还是持续构建核心竞争力这两种战略选择的差异。在地产业野蛮生长的时代，只要敢于用杠杆就能博取更大化利润，不过在中国经济通往高质量发展的过程中，这一模式已经行不通;而很多地产企业基因还是房地产，思维和文化还是传统的，这就是不少地产企业转型路上受伤总比欢乐多的核心根源。因此，地产公司转型成功的根本驱动，还应归于是杠杆模式，还是硬核能力的构建。

从嘉华控股入主万通发展之后的系列诉讼、被公安立案侦查等情况来看，还在引向一个中观话题：近年来A股公司实控人变更不断，并经常导致二级市场的短期炒作，但是无论从地产界的万通来看，还是从消费产业的ST中基来看，新晋实控人都还没能实现上市公司的涅槃重生。这种运作值还是不值，资方和标的方如何擦亮双眼，都是值得思考的新课题。